Наши публикации

Являются ли летние кафе недвижимостью?

издание: НИ№10

дата публикации: май 2016

автор: Гульнара Шагвалиева

Лето – отличная пора для сезонной деятельности, и многие предприниматели задумываются об открытии летнего кафе. Но нередки споры с контролирующими органами о том, к какому типу имущества – движимому или нет – они относятся. Разберемся подробнее.

Рассмотрим основные критерии отнесения объекта основных средств к движимому или недвижимому имуществу.

Понятия движимого и недвижимого имущества содержатся в статье 130 ГК РФ. Однако в этой норме не установлен конкретный перечень таких объектов, а указан лишь общий критерий отнесения имущества к недвижимости. В частности, в соответствии с частью 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом Градостроительный кодекс РФ уточняет, что к недвижимости относятся и здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Полный перечень движимых объектов конкретизирован в пунктах 5 и 6 статьи 2 Закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ, а также в пункте 3.14 ГОСТ Р 51773-2009 (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 15 декабря 2009 г. № 771-ст), в котором раскрыты понятия стационарного и нестационарного торгового объекта.

Так, стационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения. Нестационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или конструкцию, не связанную прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. К нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты. Важно: сборно-разборные павильоны, устанавливаемые летом на пляжах, а также шатры и зонтики действующее законодательство наделяет статусом движимых вещей.

На практике довольно часто приходится доказывать «движимый» характер некапитальной, временной постройки, какой являются «летние» кафе.

Прочная связь объекта с землей является основным признаком для отнесения его к недвижимости Такая информация содержится в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Исходя из представленных документов суды, в первую очередь оценивают, возможно ли перемещение спорного объекта без ущерба его назначению, ведь от особенности конструкции объекта зависит, можно ли его демонтировать без причинения ущерба. Например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 19 мая 2015 г. № Ф07-1681/2015 по делу № А56-49805/2014 разъяснил, что шатры и зонтики с учетом положений статьи 130 ГК РФ и пункта 10 статьи 1 ГрК РФ не являются объектами недвижимости, поскольку они не связаны прочно с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению возможно.

Сложный объект, состоящий из нескольких сооружений, суд также может признать движимым имуществом Несмотря на то, что некоторые сооружения представляют собой конструктивно сложные объекты, суды часто признают их движимым имуществом при условии, что каждый из элементов таких объектов можно без вреда демонтировать и перенести на другое место или если сооружения изначально не создавались в качестве недвижимости.

Спор возникает из-за асфальтового настила, которое служит для того, чтобы разместить на нем нестационарный торговый павильон и зонтики.

В таких случаях судьи исходят из того, что покрытие несет вспомогательную функцию по отношению к назначению его земельного участка и является элементом его благоустройства. В этом случае определяющим является тот факт, что асфальтовый настил предполагается эксплуатировать вместе с временным объектом. Согласно статье 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (т.е. сложная вещь). Таким образом, если асфальтовое покрытие имеет лишь вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному имуществу, то настил станет частью сложной вещи. То есть в нашем случае – движимого имущества: временных летних навесов и шатров.

Кроме этого, судьи выясняют, имеет ли заасфальтированный участок какие-либо стеновые ограждения, постройки (т.е. возможность его перемещения без соразмерного ущерба), а также создает ли укладка застила (из бетона, асфальта, щебня) новый объект недвижимости.

Если асфальт просто улучшает полезные свойства земельного участка, несет вспомогательную функцию по отношению к его назначению и может быть перемещен без особого ущерба, не препятствуя при этом использованию земли в других целях, то повода для признания асфальтового покрытия недвижимостью нет (постановления ФАС Поволжского округа от 25 апреля 2011 г. № Ф06-2513/11 и от 15 декабря 2010 г. по делу № А49-11707/2009, ФАС Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. № Ф07-9650/2010, а также ФАС Московского округа от 28 сентября 2009 г. по делу № А40-75546/08-85-695).

Объект не является недвижимостью, если представляет собой сборно-разборную конструкцию, которую возможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначению и смонтировать в другом месте ФАС Волго-Вятского округа, оценив в совокупности представленные доказательства, признал мини-кафе движимым имуществом, поскольку спорный объект, не имеющий стационарных коммуникаций, возведен из сборных металлических конструкций модульного типа на бетонном фундаменте, а потому статусом объекта недвижимости обладать не может (постановление от 27 марта 2007 г. по делу № А43-31453/2004-10-1176). Как показывает практика, даже при наличии у основного средства фундамента суды часто не признают его недвижимым имуществом. Наличие фундамента у объекта суды рассматривают в совокупности с другими его характеристиками.

Важно: даже при наличии у основного средства фундамента суды часто не признают его недвижимым имуществом. Наличие фундамента у объекта суды рассматривают в совокупности с другими его характеристиками. Например, при рассмотрении одного дела суд пришел к выводу, что дорожные плиты, на которых установлено спорное сооружение, не являются фундаментом, а значит, объекты не имеют существенного признака недвижимого имущества - прочной связи с землей (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 ноября 2007 г. № Ф04-6984/2007(38993-А81-9)).

Практика показывает, что для суда имеет значение, подключен ли объект к коммуникациям по временной схеме, или они являются стационарными. При этом в данной ситуации суды также учитывают и другие признаки отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу. В постановлении по делу № А31-1046/2006-21 от 9 марта 2007 г. ФАС Волго-Вятского округа пришел к выводу, что по инвентаризационным данным, навес (летний, открытый) представляет собой огражденное сооружение на железобетонном фундаменте, не имеющее стационарных коммуникаций, а потому не отвечает критериям, позволяющим отнести его к объектам недвижимости.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому является наличие у него стационарных коммуникаций, а также принадлежность строения к капитальному строению Так, ФАС Западно-Сибирского округа разбирался, является ли двухэтажное здание кафе недвижимым имуществом. Владелец строения пытался доказать, что кафе является временным сооружением на период действия договора аренды земельного участка и представляет собой одноэтажное здание со встроенными антресолями для размещения посетителей. По строительной квалификации антресоли, встроенные внутри здания, не считаются этажом.

Тем не менее суд не согласился с доводами истца и квалифицировал спорный объект в качестве объекта недвижимости. При этом, суд исходил из того, что монтаж кафе произведен на специально возведенном для него фундаменте, прочно связанном с землей, к строению были подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения. Кроме того, было подключено водоснабжение, теплоснабжение и проведена канализация (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. № А27-24716/2009, оставлено в силе определением ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. № ВАС-5174/11). В то же время ФАС Центрального округа, основываясь на заключении экспертизы, пришел к выводу, что спорный объект состоит из следующих конструктивных элементов: стены – металлический каркас, заполненный газоблоками; кровля – металлочерепица; перекрытие – металлическая конструкция, полы - плитка, фундамент отсутствует.

Исходя из указанных характеристик, суд пришел к выводу, что спорный объект нельзя признать капитальным сооружением, т.е. объектом недвижимости (постановление от 5 февраля 2016 г. № Ф10-5159/2015).

Создание сайта "Еатек" (2001-2024)