Наши публикации

Битва за Кул Гали: как в Казани делят 10-этажный бизнес-центр

Альметьевский бизнесмен, строивший злосчастный коллектор в Челнах Анатолию Ливаде, оказался под следствием, а ИнтехБанк — без залога. В Арбитражном суде РТ разворачивается спор за строящийся офисный центр на улице Кул Гали, который, по словам заказчика строительства, был незаконно продан третьей стороне. При этом в момент сделки с объекта, стоящего, по экспертным оценкам, не менее 250 млн. рублей, оказалось снято обременение ИнтехБанка. В Росреестре говорят, что нарушений не было, но сторона, оставшаяся без здания, ищет справедливости в судах и добивается возбуждения уголовного дела.

КАК АЛЬМЕТЬЕВСКИЙ МАГНАТ ЗАСТРЯЛ НА КУЛ ГАЛИ

Спор за новый строящийся офисный центр на улице Кул Гали разворачивается в эти дни в Арбитражном суде РТ. Одна сторона заявляет о целой операции по захвату имущества — якобы здание сумели продать, не спросив у владельцев, другая отвечает исками в арбитраже. Недостроенное здание сразу за автобусной остановкой «Кул Гали» на этой же улице приветствует проезжающих уже не один год. По задумке альметьевского бизнесмена Дамира Серазутдинова (учредитель фирмы «ЭльДрим»), который несколько лет назад купил участок в 12 соток и стал возводить каркас, это должен был быть офисный центр. Однако завершить строительство сам Серазутдинов не смог и лет пять назад выставил его на продажу за 75 млн. рублей.

В таком состоянии недострой простоял еще 1,5 - 2 года, пока на него не обратил внимание Дмитрий Стрежнев, владелец небольшой строительной фирмы. «У нас немного объектов, но есть дом в Набережных Челнах, в Казани, — представляет он свою компанию. — Зашел на стройку, посмотрел, состояние здания было нормальным. Меня направили к Серазутдинову, так мы и познакомились». Стрежнев добавляет, что первоначально они даже довольно тепло общались.

О действующих лицах. Серазутдинов владеет рядом фирм средней руки. Пожалуй, самая известная его фирма — «ЭкоТЭК». В прошлом году компания выиграла несколько тендеров нефтяной компании «РН-Юганскнефтегаз» и «Роснефти» на 655 млн. рублей (прокладка труб, водоводов, восстановление промысловых дорог). Впрочем, урожайным на выигранные тендеры оказался лишь последний год. До этого «нефтяными» контрактами Серазутдинов похвастаться не мог, хотя, например, выполнял капремонт здания Сармановского суда, оказывал транспортные услуги медикам в Альметьевске.

Судя по всему, именно компания «ЭкоТЭК» занималась прокладкой печально известного коллектора для «Фона» в челнинском микрорайоне «Яшьлек» (во всяком случае, название фирмы сходится, а другой такой в Татарстане нет). Напомним, проблемы с канализационным коллектором повышенной пропускной способности диаметром 1 тыс. мм стали одной из причин пробуксовки всего проекта микрорайона «Яшьлек». По версии «Фона», дело уперлось именно в канализационный коллектор — подрядчик компании сделал его некачественно, кроме того, недружелюбная геология увеличила стоимость коллектора с проектных 155 млн. рублей до 400 млн. рублей. Как ранее «БИЗНЕС Online» рассказывал гендиректор ГК «Фон» Анатолий Ливада, на территории микрорайона на отметке 9 м идут пласты, которые из-за подтопления Камы заполнены водой, грунты двигаются и деформируют полиэтиленовую трубу. Отметим, что проблемы с коллектором и остановка строительства ТЦ совпадают по времени, так что, возможно, одна неудача потянула за собой другую.

В числе других фирм Серазутдинова — «АльСтойн» и «ЭльДрим». Обе они по основному виду деятельности занимаются разработкой карьеров и добычей глины. Также он владеет зарегистрированной в Лениногорском районе компанией «Ялтау», выпускающей минеральную воду.

ОПЛАТА ДОЛИ — БЫЛО ИЛИ НЕ БЫЛО

В процессе переговоров стороны договорились, что Серазутдинов будет сам достраивать объект и по завершении передаст 2/3 площадей (3,5 тыс. кв. м из 5,8 тыс. кв. м) «Астерии» (компания Стрежнева, где формальным учредителем выступала Оксана Бондарюк). Это прописано в договоре долевого участия. Оставшаяся треть должна была остаться самому Серазутдинову, который изначально выставил такие условия. Причем с долей в 30% Серазутдинов должен был войти в учредители «Астерии», пояснил Стрежнев. Впрочем, последняя договоренность нигде не была зафиксирована.

Чтобы оплатить завершение объекта, «Астерия» взяла в ИнтехБанке кредит в 130 млн. рублей под имеющийся в банке депозит и само здание. Из этой суммы 75 млн. было отдано фирме Серазутдинова в счет уже возведенного недостроя, еще 55 — на достройку объекта. Словом, казалось бы, реальный бизнес-проект.

Однако в 2015 году произошли перемены, которые существенно повлияли на дальнейший ход событий. Как рассказал Стрежнев, Серазутдинов изменил условия и потребовал уже 80% в «Астерии». Увеличившиеся требования он объяснил тем, что работает вместе с партнерами и якобы им тоже нужна доля. Стрежнев согласился, объясняя это тем, что оставшаяся доля его вполне устраивала. Кроме того, «деваться было некуда», поскольку часть кредитных средств уже передали «ЭльДриму», отношения по-человечески завязались хорошие, поэтому об обмане мысли не было. Серазутдинов становился владельцем 80-процентной доли в проекте, а Бондарюк и партнер Стрежнева Вячеслав Панин взяли себе по 10%.

Однако в том же 2015 году, по словам Стрежнева, стройка встала, работы «ЭльДримом» практически не велись. Дальше сюжет перешел в стадию противостояния. «В июне 2016 года Серазутдинов единолично провел в Альметьевске внеочередное собрание участников ООО „Астерия“, после которого в протоколе было зафиксировано, что Бондарюк больше не директор общества, что назначается новый директор, сменяется юридический адрес, расторгается договор участия в долевом строительстве и так далее», — говорит Стрежнев. Директором становился человек Серазутдинова — Ильдар Фасхутдинов.

Узнав о собрании, в котором они не принимали участия, Панин и Бондарюк в августе проводят свое собственное. По словам Стрежнева, Серазутдинов так и не уплатил свою долю в уставном капитале «Астерии» в 80 тыс. рублей, что стало формальной зацепкой, позволяющей не считаться с его голосом. Панин и Бондарюк смещают новоиспеченного директора и назначают на его место уже своего человека — Стрежнева. Отметим, что представитель Серазутдинова в суде сообщил, что доля в уставном капитале оплачена, но подтверждающий это документ якобы находится в «Астерии».

В сентябре «Астерия» провела еще одно собрание, по итогам которого доли учредителей были распределены поровну между Паниным и Бондарюк. По словам Стрежнева, Регистрационная палата зарегистрировала протокол этого собрания. Согласно базе данных «Контур.Фокус», в настоящее время «Астерией» действительно владеют Панин и Бондарюк в равных долях.

Отбившись от атаки Серазутдинова, владельцы «Астерии», как они говорят, случайно узнают шокирующую новость — пока шел суд да дело, само-то здание на Кул Гали бизнесмен успел продать компании ООО «Свитлайн» за 50 млн. рублей. Причем вся сделка была проведена за один день. Учредитель данной компании — некто Раис Зинатуллин. По оценкам экспертов на рынке коммерческой недвижимости Казани, стоимость здания сильно занижена. При указанной цене в 50 млн. рублей «квадрат» стоит порядка 8 тыс. рублей, а реальная цена — даже при условии, что здание не достроено, — не менее 40 тыс. рублей. То есть объект можно оценить как минимум в 230 млн. рублей. Эксперты также отмечают, что бизнес-центр интересен, будет пользоваться спросом у потенциальных арендаторов, имеет двухэтажную подземную парковку и расположен в удачном месте.

Каким образом здание «уплыло» от владельцев компании, «Астерия» попросила разобраться, написав заявления прокурору Казани, в управление по борьбе с экономическими преступлениями МВД по РТ, в СУ СК РФ по РТ, прокурору Приволжского района Казани (с просьбой возбудить уголовное дело по факту мошенничества). Представители «Астерии» заверяют, что все сделки по продаже объекта компании «Свитлайн» в Регпалате были произведены без согласия и участия «Астерии».

Но самое интересное — на объект было наложено обременение ИнтехБанка, на момент сделки компания еще должна была банку, но обременение якобы было снято... всего за день до заключения сделки. Как объяснил Стрежнев, сославшись на сотрудников банка, снять обременение дал указание якобы сам Роберт Мусин. С одной стороны, сейчас на Мусина можно много чего свалить, с другой — вряд ли рядовой сотрудник банка может принять такое неординарное решение сам. Руководителю управления федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по РТ Азату Зяббарову и на тот момент председателю правления ИнтехБанка Марселю Зарипову «Астерия» также отправила письма, сообщив о произошедшем, с их точки зрения, беззаконии. Так или иначе, история проливает свет на вопрос, как в банке образовалась дыра размером в 14 млрд. рублей, о которой объявил после отзыва лицензии ЦБ.

Серазутдинов, в свою очередь, опередил представителей «Астерии» и первым обратился в управление по борьбе с экономическими преступлениями МВД по РТ, обвинив компанию в невыплате по договору. Кроме того, бизнесмен подал в Арбитражный суд иск о признании недействительным решения протокола собрания, проведенного «Астерией», и узаконивании собрания, проведенного им единолично. Первое заседание по данному иску состоялось 7 марта. Газета «БИЗНЕС Online» дозвонилась до Серазутдинова, однако он, к сожалению, отказался от комментариев, его трактовку событий узнать не удалось.

В свою очередь, «Астерия» в феврале обратилась с иском к бывшему кратковременному директору Фасхутдинову и ООО «ЭльДрим» о расторжении договора купли-продажи, признании его недействительным и выполнении своих обязательств (компанией «Эльдрим») по договору долевого участия — чтобы офисное здание было достроено и передано компании «Астерия».

Тем временем в Арбитражном суде Татарстана в начале марта состоялось предварительное судебное заседание с заявлением Серазутдинова к ООО «Астерия». В ходе заседания представитель Серазутдинова попросила суд приобщить к делу кассово-приходный ордер, который подтверждает оплату бизнесменом своей доли в 80% в уставном капитале «Астерии». Отметим, что представители «Астерии» говорят, что именно этой оплаты и не было. Принял оплату, по словам представителя истца, Фасхутдинов. При этом в суде представитель предоставила только копию ордера, сообщив, что оригинал запрошен у Фасхутдинова. Представитель «Астерии» Панин на предварительном заседании отметил, что доля Серазутдиновым все-таки не оплачена и «Астерия» будет настаивать на проведении экспертизы на оригинальность ордера об оплате. Он также сообщил, что считает иск, предъявленный Серазутдиновым к «Астерии», полностью необоснованным.

РОСРЕЕСТР НАРУШЕНИЙ НЕ ВЫЯВИЛ, ПРОКУРАТУРА ВИДИТ УГОЛОВНОЕ ДЕЛО

Наша газета обратилась за комментарием в управление Росреестра с просьбой высказать позицию ведомства и объяснить, как обременение на здание было снято на день проведения сделки, как утверждают в «Астерии».

Приводим ответ полностью: «Проведенный анализ не выявил нарушений при государственной регистрации прав на рассматриваемый объект недвижимости. Соответствующие процессуальные решения принимались государственным регистратором по результатам правовой экспертизы представленных документов, подлинность и достоверность которых у государственного регистратора не вызывали сомнений. В соответствии с частью 5 статьи 1 федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ „О государственной регистрации недвижимости“, государственная регистрация права в едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Исходя из изложенного, вопрос о законности либо незаконности перехода права собственности на рассматриваемый объект недвижимости может быть решен исключительно судом. Вместе с тем до настоящего момента управление Росреестра по Республике Татарстан не располагает сведениями об обращении в суд заинтересованных лиц, для надлежащего разрешения спора о праве», — говорится в ответе управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

В прокуратуре Татарстана газете «БИЗНЕС Online» сообщили, что вопрос о возбуждении уголовного дела сейчас решается, хотя в январе «Астерии» в этом было отказано. «Процессуальная проверка по сообщению о преступлении является неполной, — пояснили нам в прокуратуре. — В связи с этим 01.03.2017 прокуратурой Приволжского района Казани постановление об отказе в возбуждении уголовного дела признано необоснованным и отменено, материал возвращен руководителю следственного органа для организации дополнительной проверки. В настоящее время проверка не завершена, новое процессуальное решение не принято».

«ПЕРСПЕКТИВЫ ИМЕЮТСЯ»

Газета «БИЗНЕС Online» попросила экспертов-юристов прокомментировать дело.

Юлия Майорова — руководитель практики юридического агентства «ЮНЭКС»:

— Неоплата участником ООО доли (части доли) в уставном капитале общества влечет правовые последствия как для участников общества, так и для самого общества. Последствием неоплаты доли в уставном капитале ООО может являться расторжение учредительного договора общества, а лицо утрачивает статус участника общества. Неоплаченная часть доли переходит к обществу (пункт 3 статьи 16 закона об ООО). При этом общество должно реализовать такую долю в порядке и сроки, установленные статьей 24 закона об ООО.

Поскольку в сентябре 2016 года в «Астерии» доли были перераспределены, таким образом, можно сделать вывод, что какое-то время (с 2015 года) Серазутдинов все-таки являлся участником данного общества. В этот период и была совершена сделка по отчуждению строящегося здания.

Прогнозировать какой-то более-менее точный результат, не видя всех документов данного дела, довольно сложно, но тем не менее считаю, что перспективы по оспариванию сделки по отчуждению объекта недвижимости имеются.

Согласие всех участников общества на отчуждение имущества необходимо в случае, если сделка является крупной. Для целей определения крупной сделки, согласно пункту 2 статьи 46 федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета. Для соблюдения порядка одобрения крупной сделки необходимо сравнивать: стоимость активов организации, определенную по данным бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату перед совершением сделки, и стоимость имущества, отчуждаемого по сделке, определенную в случае отчуждения имущества по данным бухгалтерского учета в размере остаточной балансовой стоимости имущества.

В данном деле удивление вызывают некоторые действия участников, которые привели к неблагоприятным правовым последствиям, а именно: каким образом банк как незаинтересованное лицо снял обременение за столь короткий срок? Каким образом банк, являясь залогодержателем имущества, на период отсутствия обременения минимизировал свои риски по выданному кредиту?

То, что Регпалата проводит сделку за один день, — это уже не новость, но вызывает удивление то, что Регпалата, не проверив все документы по сделке, провела и зарегистрировала переход права собственности при отсутствии необходимых согласий и протоколов одобрения сделок.

 

Подробнее: www.business-gazeta.ru/print/341387