Наши публикации

Несмотря на отсутствие сложностей правового регулирования гражданско­правовых отношений в сфере аренды, стороны договора аренды все же допускают ошибки при заключении названного договора, приводящие впоследствии к вопросам.

Наиболее распространенными просчетами для обеих сторон договора аренды являются:

– несоблюдение требований об обязательной индивидуализации предмета аренды;

– отсутствие детального урегулирования срока аренды;

– нераспределение расходов между сторонами на коммунальные и подобные им услуги.

Несоблюдение требований об обязательной индивидуализации предмета аренды

Если предметом аренды становится часть здания, следует определить является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания. В том случае, если стороны не идентифицируют часть помещения, подлежащего передаче в аренду, то их правоотношения могут быть признаны незаключенными. В рамках настоящей статьи мы не будем раскрывать последствия незаключенности договора, скажем только, что последствия установлены главой 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В любом случае для идентификации части помещения сторонам договора не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений.

Отсутствие детального урегулирования срока аренды

При заключении договора аренды стороны, как правило, устанавливают конкретный период, в течение которого арендатор вправе пользоваться помещением в своих целях. По общему правилу договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации. На практике стороны договора аренды заключают свои правоотношения на меньший срок, так как госрегистрация договора аренды – это процедура, занимающая определенное время и возлагающая на стороны дополнительные расходы. Если же стороны заключают договор аренды на неопределенный срок, то он также не подлежит регистрации. Казалось бы, эта ситуация нелогична. Тем не менее законодатель не установил требований регистрации к договорам аренды, заключенным на неопределенный срок, а судебная практика пошла по пути отсутствия необходимости регистрации таких договоров аренды.

В любом случае сторонам договора аренды необходимо урегулировать условия котракта в зависимости от его срока, потому что расторжение договора аренды или его непродление одной из сторон может привести к спорам в зависимости от условий соглашения, касающихся названных положений.

Нераспределение расходов между сторонами на коммунальные услуги

По общему правилу расходы на эксплуатацию помещения возлагаются на арендодателя. Поэтому многие арендодатели включают в условия договора аренды положение о несении расходов на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования на арендаторов.

Поэтому для исключения в будущем между сторонами спорных ситуаций при заключении договора им следует согласовать условие о распределении расходов на текущий ремонт, а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования.

Нарушение прав и интересов арендаторов

При заключении договоров аренды торговых помещений стороны имеют разные экономические и переговорные возможности. Например, крупная организация, профессионально занимающаяся сдачей торговых помещений в аренду, представляет арендатору (представитель малого бизнеса) договор аренды с условиями, явно обременительными для последнего. В данном случае арендатор не может защитить свои интересы и подписывает представленный арендодателем договор аренды без изменения его условий. Такой договор считается договором присоединения.

Впоследствии это может привести к тому, что арендатор, например, обязан будет известить арендодателя об отказе продления срока действия договора за 90 дней, в противном случае сумма обеспечительного или авансового платежа остается у арендодателя. Данное условие или иное подобное условие, которое фактически ограничивает арендатора, соответствует закону. Тем не менее арендатор может защитить свои права и интересы, потребовав расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида. Туда же относятся исключение или ограничение ответственности другой стороны за нарушение обязательств либо содержание других явно обременительных для присоединившейся стороны условий, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Таким образом, не каждое навязанное арендодателем условие подлежит применению, если арендатор сможет доказать нарушение его прав.